Alles wat je moet weten over het asbestattest.

Asbestattest

Het Asbestattest

Het asbestattest is het uniek resultaat van een asbestinventaris, met als doel het opsporen en bepalen van de hoeveelheid asbesthoudende materialen in een gebouw, object of installatie en het beoordelen van het risico dat het betreffende materiaal oplevert, waarbij wordt gekeken naar de kans op het vrijkomen van asbestvezels.

Sinds 23 november 2022 is dit een verplicht document bij de overdracht, onder levenden, van een toegankelijke constructie die gebouwd is vóór 2001.

Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar van een gebouw gebouwd voor 2001 over een asbestattest beschikken. Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders.

Het asbestattest is één van de pijlers van het "Actieplan Asbest Afbouw", waarmee de Vlaamse Regering Vlaanderen tegen 2040 asbest-veilig wil maken.

Kenmerken van het asbestattest

Het is een visuele inspectie van aanwezige asbesttoepassingen in een gebouw met de toets naar asbestveiligheid.

• Voor gebouwen, gebouwd vóór 2001

• vloeroppervlakte minimum 20m², of deel uitmaken van een groter geheel

• één asbestattest per inspectiegebied, per wooneenheid, per eigenaar

De inspectie gebeurd niet-destructief. d.w.z. bij een normaal gebruik van het gebouw, enkel waarneembare materialen, zonder deze te demonteren of te beschadigen.

Het asbestattest mag enkel opgesteld worden door een gecertificeerde asbestdeskundige.

Op basis van de inventarisatie levert de OVAM voor elk gebouw een uniek asbestattest af. Dit attest bevat informatie over asbest in het gebouw en toetst of het asbestveilig is. Het beschrijft voor een normaal gebruik van het gebouw welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en geeft advies over hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden. 

Het asbestattest voldoet aan bepaalde voorwaarden zoals de minimale inhoud, de geldigheidsduur, de samenvattende conclusie, de gegevens van de inhoud van de asbest inventaris en de unieke code van het asbest attest

Het attest wordt gekoppeld aan de woningpas en heeft een standaard geldigheidsduur van 10 jaar. Uitzonderlijk wordt de termijn naar 5 jaar herleid wanneer er minstens 1 materiaal aanwezig is met een hoog materiaal risico. Asbest-veilige attesten zijn vanaf VLAREMA 9 onbeperkt geldig in de tijd !

Dankzij het asbestattest komt u dus te weten welke materialen asbest bevatten en hoe u als eigenaar het gebouw asbestveilig kan maken. 

Wanneer heb ik een (nieuw) attest nodig ?

Bij overdracht van een woning

Verkoopt u een gebouw, gebouwd voor 2001? Dan moet u vanaf 23 november beschikken over een asbestinventarisattest of kortweg asbestattest.

Bij een verkoop heeft de koper er alle belang bij om goed geïnformeerd te zijn over de staat van het gebouw. Het asbestattest is één van de documenten die daarbij verplicht zijn. De koper krijgt zo informatie over de aanwezigheid van asbest en over de asbestveiligheid van het gebouw. Meer informatie over andere attesten die u als verkoper nodig heeft vindt u op de website van de Vlaamse Overheid.

Eerst een asbestinventarisatie

Als gecertificeerde asbestdeskundige voert ADISK een asbestinventarisatie uit in het gebouw en voert deze gegevens in in de databank asbestinventarisatie. Op basis van de ingevoerde gegevens wordt het asbestattest automatisch gegenereerd door de OVAM. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm. En tenslotte ontvangt u dit attest in PDF-formaat via ADISK .

Ook een notaris kan u helpen met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een gebouw. In dat geval moet u de notaris mandateren om het asbestattest te laten opstellen.

Het asbestattest 

Ten laatste op het moment van de ondertekening van de onderhandse akte of overeenkomst (compromis) voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, bezorgt u het asbestattest aan de koper. Geïnteresseerde kopers zullen het asbestattest al willen inzien bij het plaatsbezoek of vooraleer ze een bod uitbrengen. De verkoopovereenkomst zelf bevat volgende gegevens:

• de vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest is meegedeeld aan de verwerver;

• de datum en de unieke code van het asbestattest;

• de samenvattende conclusie van het asbestattest.

Als er geen geldig asbestattest beschikbaar is of tijdig aan de koper werd bezorgd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen.

* De verplichting geldt niet enkel voor een verkoop, maar ook voor een schenking of overdracht van een gebruiksrecht. Het gaat om alle "overdrachten onder levenden". Dus een erfenis valt niet onder de verplichting. 

Meer info vindt u in de 'leidraad Inspectieprotocol' in hoofdstuk 2.2 Overdracht. 

Tegen 2032

Vanaf 23 november 2022 heeft u een geldig asbestattest nodig wanneer 

• u eigenaar bent van een gebouw of een deel van gebouw (vb. een appartement),

• en het gebouw(deel) gebouwd is voor 2001,

• en de oppervlakte van het gebouw(deel) 20 m² of meer is,

• en het gebouw(deel) toegankelijk is,

• als u het gebouw(deel) verkoopt.

Vanaf 2032 moet u voor elk gebouw dat gebouwd is voor 2001 en waarvan u eigenaar bent een asbestattest hebben.

De regelgeving stelt dat de eigenaar de inhoud van een geldig asbestinventarisattest moet meedelen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van het compromis voorafgaand aan de verkoop van de woning, of op het moment van een verkoop wanneer de overdracht verloopt zonder compromis. In de praktijk wil een koper weten waar asbest zit in het gebouw nog voor die besluit om een bod uit te brengen omwille van de mogelijke impact op de renovatiekosten. Vooral tijdens een plaatsbezoek zal die het attest willen inkijken, dan kan die meteen de informatie in het attest overlopen tijdens het plaatsbezoek. 

Als eigenaar

Het is de eigenaar die moet beschikken over een asbestattest. Die kan wel een volmacht geven om een inventaris voor het asbestattest te laten opmaken, bijvoorbeeld aan een makelaar of gebouwbeheerder. 

Het is niet de verplichting van een huurder om daarvoor in te staan.  Wanneer een eigenaar beschikt over een asbestattest, moet hij een kopie bezorgen aan de huurder(s). 

Gebouwd voor 2001

Een asbestattest is enkel verplicht bij een gebouw of een deel van een gebouw dat gebouwd is voor 2001. Is uw gebouw jonger dan 2001 dan zit er normaal geen asbest in. De productie van materialen met asbest werd verboden in België in 1998. Gedurende enkele jaren werden nog oude stocks opgebruikt, maar vanaf 2001 kan men ervan uitgaan dat er geen asbest meer in nieuwe gebouwen werd gebruikt.

Het bouwjaar ligt vast in het kadaster. Daarom kan een gebouw nog steeds een risicobouwjaar hebben ondanks een gedeeltelijke of grondige renovatie na 2000. Een ‘ingrijpende renovatie’, ‘zware verbouwing’, ‘ontmanteling’, of ‘casco’ bieden geen uitsluitsel over de aanwezigheid van asbest. In al deze gevallen kunnen nog oude gebouwdelen of andere oudere gebouwen op het perceel aanwezig zijn met asbestverdachte materialen. 

Bepaalde na 2000 aangebouwde (delen van) constructies kunnen wel aanleiding geven tot de opmaak van een uitsluitingsfiche. Deze hoeven niet onderzocht te worden mits bouwjaar aangetoond wordt met bewijsdocumenten zoals facturen, offertes, afvoerbewijzen ... . 

Met een oppervlakte van 20 m² of meer

Enkel voor een gebouw of gebouwdeel van 20 m² of meer is een asbestattest nodig. Voor de berekening van deze oppervlakte gelden enkele regels.

Gaat het om een kleiner gebouwdeel, vb. een studio van 16 m², dat deel uitmaakt van een groter gebouw? Dan is er toch een asbestattest nodig.

Staan er op het eigendom verschillende kleine gebouwtjes? Dan moet u de oppervlakte van de gebouwtjes optellen. Bedraagt de som 20 m² of meer, dan heeft u toch een asbestattest nodig. Bijvoorbeeld voor de verkoop van een wei met vier stallen van 6 m² is een asbestattest nodig. Verkoopt u een wei met enkel één stal van 6 m², dan is geen asbestattest nodig.

Toegankelijk

Enkel voor toegankelijke gebouwen of gebouwdelen heb je een asbestattest nodig. Om te spreken van een toegankelijke constructie moet de constructie voldoen aan 2 voorwaarden:

• Een mens kan er normaal in staan of lopen. Als vuistregel hanteren we een minimale sta- of loophoogte van 175 cm.

• De constructie bestaat minstens uit een dak dat gedragen wordt door constructie-elementen (vb paal of muur). 

Verkoopt u een terrein met enkel een openluchtparking zonder gebouwtjes of een terrein met enkel een schutting, dan heeft u geen asbestattest nodig. Gaat het om een terrein met een stalletje van <1,5 m hoogte, ook dan heeft u geen asbestattest nodig.

De aanwezigheid van een TCR vormt de aanleiding om een asbestattest op te maken. Maar ook niet-toegankelijke constructies worden meegenomen in de inventarisatie, tenzij ze een permanente onderzoeksbeperking vormen, zoals een gebouw met hoogte lager dan 1,5 m. 

Bij verkoop of vanaf 2032

Vanaf 23 november is het verplicht voor de eigenaar/verkoper om te beschikken over een asbestattest bij het sluiten van het compromis (onderhandse akte) voorafgaand aan de verkoop van de woning, of op het moment van een verkoop wanneer de overdracht verloopt zonder compromis. Het gaat om een verplichting bij de overdracht onder levenden. Ook een schenking valt daar onder. Een erfenis dan weer niet.

Vanaf 2032 is elke eigenaar van een gebouw gebouwd voor 2001 verplicht om een asbestattest te bezitten. 

Wat met de gemene delen van een appartementsgebouw?

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025, bij een verkoop. Vanaf 2032 is elke mede-eigenaar verplicht een asbestattest te hebben voor de gemeenschappelijke delen. 

Wanneer heb ik meerdere asbestattesten nodig? 

In bepaalde gevallen heeft u meer dan 1 asbestattest nodig bij de overdracht.

• Wanneer meerdere wooneenheden tegelijk verkocht worden, ongeacht het aantal kopers, moet de asbestdeskundige voor elke wooneenheid apart een asbestattest opmaken. 

• vb. een pand met 3 appartementen wordt verkocht aan 1 nieuwe eigenaar: de asbestdeskundige maakt 3 asbestattesten op

• In het geval een constructie opgesplitst wordt en verkocht wordt aan meerdere kopers, maakt de asbestdeskundige een asbestattest op per onderwerp van de overdracht.  

• vb. een pand met een woning en een kantoor wordt verkocht, 1 attest voor de nieuwe eigenaar van de woning, en 1 voor de nieuwe eigenaar van het kantoor (vanaf 1/5/2025 nog een derde voor de gemeenschappelijke delen)

Bij vernieuwing van een asbestattest

Is de conclusie ‘asbestveilig’?

Goed nieuws. Uw eigendom voldoet reeds aan de doelstelling van de Vlaamse Regering om asbestveilig te zijn. Een locatie is asbestveilig als er geen asbestmaterialen werden aangetroffen of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het leefmilieu. Asbestveilig betekent niet hetzelfde als asbestvrij: er kunnen nog asbestmaterialen aanwezig zijn die u zorgvuldig moet beheren om de asbestveilige toestand te behouden. Er kunnen ook nog asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond.

Sinds de nieuwe VLAREMA 9 is uw asbestattest onbeperkt geldig en hoeft u geen nieuw attest aan te vragen indien er niets aan de situatie van uw woont veranderd.

Gaat u renoveren? 

Dan grijpt u het moment best aan om asbestmaterialen mee te verwijderen. Indien het asbestattest geen asbestmaterialen vermeldt, kunnen er toch nog asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond. Daarom is het verstandig om deze voorafgaand aan renovatiewerken te controleren via een aanvullend onderzoek met destructieve handelingen. De asbestdeskundige of aannemer gaat in de werkzone verborgen asbest zoeken door objecten te demonteren, te doorboren of open te breken. Voert een aannemer met werknemers de renovatiewerken uit dan is dit voor hem sowieso een verplichting als werkgever. Meer info over renoveren met een asbestattest. 

Gaat u zelf asbest verwijderen? 

Meer info over het correct verwijderen van asbest. Meer info over ondersteuning voor particulieren bij asbestverwijdering 

Is de conclusie ‘niet-asbestveilig’?

Geen paniek. In veel woningen en gebouwen ouder dan 2001 kan nog asbest aanwezig zijn. Een locatie is niet-asbestveilig als er asbestmaterialen werden aangetroffen met een verhoogd of hoog risico op vezelvrijgave. Bepaalde asbesthoudende materialen met een laag risico geven eveneens aanleiding geven tot de conclusie “niet asbestveilig”. Concreet is dit het geval voor niet-hechtgebonden asbesthoudende materialen en asbestcementen toepassingen in de buitenschil: dak- en gevelbekledingen, dakgoten, rookgaskanalen en hemelwaterafvoerkanalen bestaande uit asbestcement als ze zich aan de buitenzijde bevinden. De Vlaamse overheid wil deze toepassingen versneld weg hebben tegen 2034 (als streefdoel voor particulieren).

Op het voorblad van uw asbestattest vindt u de acties die u kan ondernemen om een asbestveilige toestand te verkrijgen. Meer informatie per asbestbron vindt u terug in de detailinformatie per asbestmateriaal verder in het asbestattest. 

Heeft u deze acties uitgevoerd, laat uw asbestattest dan binnen één jaar vernieuwen zodat een asbestdeskundige de nieuwe asbestveilige toestand kan vaststellen in het nieuwe asbestattest. 

Wat kan u doen om tot een asbestveilige woning/gebouw te komen? 

In de verschillende fiches van de asbestmaterialen wordt telkens een actie vermeld die u best onderneemt om tot een asbestveilige toestand te komen. 

• Dringend verwijderen – bij asbestmaterialen met een hoog risico

• Dringend maatregelen nemen – bij asbestmaterialen met een hoog risico

• Verwijderen – bij asbestmaterialen met een verhoogd risico.

• Maatregelen nemen – bij asbestmaterialen met een verhoogd risico 

• Zorgvuldig beheren – bij asbestmaterialen met een laag of zeer laag risico

Meer info over renoveren met een asbestattest. 

Verwijderen of niet?

Het asbestattest geeft aan welke maatregelen nodig zijn om een asbestveilige toestand te bekomen of te behouden. De mogelijk te nemen acties zijn: een verwijdering, een risicobeheersmaatregel of een maatregelen voor zorgvuldig beheer. In het asbestattest geeft de asbestdeskundige ook advies over de manier waarop gevonden asbestmaterialen verwijderd moeten worden.

Uiteraard raden we u aan om actie te ondernemen om een asbestveilige toestand te verkrijgen of te behouden in functie van uw eigen gezondheid en die van uw medebewoners of in functie van de gezondheid van de gebruikers van het gebouw. 

U bekijkt dit asbestattest best ook in het licht van de verwijdermijlpalen van het Vlaamse asbestafbouwbeleid. De Vlaamse Regering wil Vlaanderen stapsgewijs tegen 2040 asbestveilig maken. Dit doel bereiken we als alle gebouwen van voor 2001 asbestveilig zijn. Tegen 2034 wil de Vlaamse Regering reeds het meest risicovolle asbest weg hebben. Dit gaat over de eenvoudig bereikbare, niet-hechtgebonden asbestmaterialen en asbestcementen dak- en gevelbekleding en rookgas- en hemelwaterafvoerkanalen aan de buitenkant van de gebouwen. 

De detailinformatie per asbestmateriaal in het asbestattest vermeldt of die onder de mijlpaal 2034 of 2040 valt.

Om deze mijlpalen te halen bestaan er verschillende ondersteuningsvormen. U kan zo onder andere voordelig asbest aan huis laten ophalen, een subsidie ontvangen voor de verwijdering van asbesthoudende leidingisolatie of vloerbedekking of intekenen op verschillende premies.   

Een bestaand asbestattest (verplicht) vernieuwen

Is de situatie gewijzigd of is er nieuwe informatie beschikbaar, dan kan dit aanleiding zijn om het bestaande asbestattest te laten actualiseren. Voor een overdracht hebt u een geldig asbestattest nodig: de geldigheidsduur mag niet verstreken zijn. Ook in andere gevallen bent u als eigenaar verplicht om het bestaande asbestattest te laten vernieuwen binnen een termijn van één jaar wanneer:

1. er nieuwe asbesthoudende materialen zijn aangetroffen;

2. er werken zijn gebeurd waardoor de toestand wijzigt van ‘niet-asbestveilig’ naar ‘asbestveilig’;

3. de toestand van de asbesthoudende materialen zichtbaar gewijzigd is door een calamiteit of een incident.

De asbestdeskundige kan na de opmaak van elk asbestattest binnen de 30 dagen nog wijzigingen aanbrengen en een nieuw asbestattest laten afleveren zonder dat hiervoor retributie moet betaald worden.

Bij renovatie

Bent u van plan om renovatiewerken uit te voeren aan uw woning of een ander gebouw ouder dan 2001? Dan is het verstandig om vooraf een asbestattest te laten opmaken. Of misschien beschikt u al over een asbestattest omdat u recent eigenaar werd van een woning of gebouw? Dan kan het noodzakelijk zijn aanvullend onderzoek te laten uitvoeren.  

Bij verkoop volstaat een standaard asbestattest. Voorafgaand aan renovatiewerken is een asbestattest met aanvullend onderzoek nodig om meer monsters voor labo-analyse te nemen of vooral om ingesloten asbestmaterialen op te sporen. 

U heeft nog geen asbestattest

Plant u werken in, dan is het sowieso verstandig om vooraf een asbestattest met aanvullend onderzoek te laten opmaken. Zo komt u te weten of er (verborgen) asbestmaterialen in uw gebouw aanwezig zijn. Het asbestattest toetst of uw gebouw asbestveilig is of niet en welke maatregelen u desgevallend moet nemen om een asbestveilige toestand te bekomen. Het asbestattest adviseert u op welke manier u veilig de asbestmaterialen kunt (laten) verwijderen. Zo kan u de verwijdering van asbestmaterialen inplannen binnen de renovatiewerken.

Aanvullend onderzoek 

Voor de verplichting bij verkoop verloopt de inventarisatie voor een asbestattest standaard op 'niet-destructieve' wijze. De asbestdeskundige beschadigt tijdens een standaard inspectie geen wanden of vloeren om ingesloten asbest op te sporen. Voorafgaand aan werken gebeurt dat wel voor de gebouwdelen waar werken uitgevoerd gaan worden (werkzone) via een aanvullend onderzoek. De asbestdeskundige verwijdert hierbij bedekkende materialen en breekt wanden of vloeren open. 

Naast destructieve handelingen kan het aanvullend onderzoek ook bestaan uit het nemen van meer monsters voor labo-analyses. Dat kan nuttig zijn om bijvoorbeeld in het geval van asbesthoudend pleisterwerk te verfijnen welke delen effectief asbesthoudend zijn en welke delen niet. Dat kan onnodige kosten vermijden. 

Bespreek dit vooraf met de asbestdeskundige. Beschrijf daarna in de opdrachtovereenkomst zo duidelijk mogelijk welke renovatiewerken u wilt uitvoeren. Zo weet de deskundige precies hoe ver die moet gaan om alles te onderzoeken.

Geen extra kost

Laat u de werken uitvoeren door een aannemer met werknemers dan is die als werkgever verplicht over een asbestinventaris te beschikken. Als het asbestattest voor de werkzone met aanvullend onderzoek is opgemaakt, dan is dit ook bruikbaar voor de aannemer. Bezorg uw asbestattest dus tijdig aan de aannemer voorafgaand aan de werken. Zo voldoet hij aan zijn federale werkgeversplicht (arbeidswetgeving) en kan hij evalueren of hij de werken mag uitvoeren en hoe hij zijn werknemers moet beschermen. 

Werkt u niet met een aannemer dan vermijdt u dankzij het asbestattest met aanvullend onderzoek zelf onvoorziene kosten en gezondheidsrisico’s. Bovendien is het beschikken over een asbestattest verplicht tegen 2032 voor elke eigenaar van een gebouw van voor 2001. Om aan deze plicht te voldoen, is de geldigheidsduur van uw asbestattest van geen tel, enkel bij een verkoop.